老小区装电梯迎来好消息,“一票否决”正被废除,1楼反对无效?

发布日期:2021-04-18 19:50:45

过去的2020年,全国棚改开工总量仅209万套,是过去7年以来的最低水平。与此同时,2020年全国完成对4.1万个城镇老旧小区的“旧改”工作,超额完成原计划的3.9万个任务。叠加今年初的国家重要会议上,只提旧改未提棚改,以及2020年是棚改新3年规划的“收尾之年”,我们很容易得出“棚改即将全面退场”的结论。



大拆大建的棚改结束,但城市更新改造的工作并未结束,取而代之的是全面推进“旧改”——以2000年前建成的住宅小区为重点,着力改造提升水电路气信等基础设施,符合条件的小区全部加装电梯,并发展养老、托育、助餐等服务,切实改善群众居住条件和生活环境。 

在经济学者朱海斌看来,宏观层面旧改不仅有助于推进城市的转型晋级,实现持续发展,而且对于缓解住房供求矛盾以及房价上升问题,具有重大的意义。微观层面,旧改完全体现了以人为本的理念,尊重每一位居民的意见。

但就是这么一项在绝大多数人看来是惠民利国的政策,真正推行实施起来却阻力重重:难点不在于基础类的水电路等基础设施的改造,而在于给4层以上的老旧小区“加装电梯”这一重大民生需求上——2020年全国4.1万个城镇老旧小区宣布启动“旧改”,但据悉有1.8万个老旧小区的加装电梯事宜上推进“不顺利”,其中近一半小区因为楼上楼下居民的意见不统一,加装电梯事宜被暂时搁置。21世纪财经报道,上海、北京、南京、杭州等地,均有不低于3成的老旧小区在加装电梯上遇到了“困难”。4月3日,搜狐财经报道,上海某老旧小区4楼和3楼的两家处了30年的邻居,因为加装一部电梯彻底“断交”了。

其实,对于老旧小区加装电梯,真正有矛盾的并非是4楼和3楼,而是顶楼住户和低楼层住户,通常情况下6楼和1、2楼的矛盾最大。这其实很好理解,顶楼和低楼的业主对于该不该加装电梯存在巨大分歧:

6楼住户对电梯望眼欲穿,需求异常强烈,尤其是一些中老年住户,对于加装电梯的需求更强,因为现实中确确实实有很多上了年纪、腿脚不便的老人,因为住在顶楼,真的成了“悬空老人”,更有甚者一年半载都下不了一次楼。 

1、2楼反对安装电梯,自然也有他们的理由:其一、这两个楼层根本使用不到电梯;其二、安装电梯后,自己以后每年都要被迫缴纳巨额的电梯维保费用,这钱花得冤枉;其三、安装电梯必然会带来遮挡阳光、阻挡通风、噪音增加等弊端,低楼层房子本来弊端就多,如果再加上这些,未来势必在市场上会更受不待见,贬值的可能更大。 

楼上楼下居民之间意见不统一,老旧小区加装电梯事宜就无法推进,根本原因是国家在全面推进城镇老旧小区旧改工作时赋予了每一个居民“一票否决”的权力,即每一项旧改事项的实施推进工作,都需要一栋楼的全部居民达成一致意见,倘若有一户居民不同意,旧改工作就不能实施。老旧小区加装也一样,倘若一栋楼有一户居民不同意,电梯就不能加装。

但老旧小区加装电梯是很多人的刚性需求。不仅如此,老房子加装电梯也是大势所趋——2019年公布的新版住宅设计标准,明确提到“新建4层及以上住宅,必须配备电梯”。2019年住建部推进全国旧改时也重点提到了,老龄化趋势下,老旧小区旧改工作要注重规范内容的精细化、可操作性,强化住宅无障碍与适老化改造。“适老化”一词言外之意就是旧改要照顾到老人的实际需求,换言之,但凡符合条件的城镇老旧小区原则上要统统加装电梯。这不仅是大趋势,更是很多地方实行政策时的硬性规定。

“一票否决”正被废除

2020年之前,因为有“一票否决”的存在,老旧小区加装电梯困难重重。但从2021年起,“一票否决”正逐渐被废除,这意味着老房子加装电梯有解了——据不完全统计,截止到今天,全国已经有5个省市宣布废除“一票否决”:

1、去年12月中旬,济南发布老楼安装电梯新政,其中明确规定“不再要求本单元业主百分之百同意”,而是调整为“100%告知”及“2/3业主达成共识即可”;

2、去年底江苏省也将“老旧小区加装电梯一半业主同意就能实施”规定纳入物业管理新规。毫无疑问,这样的调整将大大提高老旧小区加装电梯的成功率; 

3、珠海近期也发布了《既有住宅增设电梯指导意见》,宣布废除“一票否决”:2/3以上业主参与表决,且参与表决的业主有3/4同意即可加装电梯。

4、上海、北京于2020年5月份时就已经宣布废除“一票否决”。北京调整后的规定是:既有多层住宅加装电梯,双三分之二业主同意且其他业主不持反对意见就可实施。

老小区装电梯迎来好消息,“一票否决”正被废除,1楼反对无效?(图1)

有人可能会说,这是强制安装,完全不顾及低楼层业主的反对声音,法律上是不支持的。其实不然,我们通过律师了解到,实际上物权法等相关法律都明确规定,其实既有住宅需要使用共有部位增设电梯,只需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意即可。换言之,法律上并非要求所有人都同意方可加装电梯。

“一票否决”废除,意味着老旧小区加装电梯真的有解了,未来一栋楼纵使有1、2个住户不同意加装电梯,也不必担心加电梯方案无法通过,只要绝大多数(达到最低标准)住户同意,加装电梯势不可挡。尤其是在绝大多数住户都同意,但1楼住户仍然无理由反对的情况下,不那么反对也无效了。这对许多老楼的住户来说,无疑是一个好消息。

新方案大家都同意了

除此之外,其实很多暂时未废除“一票否决”的老旧小区加装电梯也迎来了利好——新方案公布,大家都同意了。事实上,从2021年开始,全国已经有不少城市正在全力推进加装电梯“新方案”。

这个新方案就是“共享电梯”。简单来说就是,全体业主都不需要出一分钱,电梯由第三方电梯企业加装,但电梯的运行采用“刷卡付费”的共享模式。乘梯费用由下至上合理增加,比如2楼乘坐一次0.1元,2楼0.2元,3、4楼0.5元,5楼0.7元,6楼0.8元。与此同时,为了弥补电梯企业的成本,全体业主签字同意,电梯的内外轿厢的广告运营权利归第三方所有。换言之就是,业主同意用小区电梯的广告收益来补偿电梯安装企业。

老小区装电梯迎来好消息,“一票否决”正被废除,1楼反对无效?(图2)

事实证明,“共享电梯”的方案确实可行,既解决了所有楼层的出资问题,也解决了电梯施工等问题,专业的事情交给专业的公司来做,不仅能保证质量,也能保证后期的运营维护费用降到最低水平。 

有人可能会说,这种模式下,低楼层仍然可以不同意安装电梯。从河北一些小区采用这一模式加装电梯的案例来看,这个顾虑其实也很好解决:加装电梯的主要矛盾点在高楼层和低楼层,低楼层不同意加装电梯,无非是觉得利益不平衡。大家可以坐下来通过协商,让高楼层给予低楼层一定金额的补偿,这事也就彻底解决了。河北保定某小区最后的方案是,高楼层业主给予低楼层总计一次性5000元的补偿,大家皆大欢喜,最后都拍手同意了。

“旧改”正如火如荼进行,住建部公布的消息显示,2025年之前,全国要完成17万个老旧小区的改造工作,可谓任重道远。与此同时,我们也应该看到,未来5年全国会有更多的老旧小区完成加装电梯的工作,尤其是在“一票否决”废除和“共享电梯”模式诞生后,老旧小区加装电梯的问题或圆满解决。

最后我们想说,很多低楼层住户通过刁难、抵制的方式,故意不同意加装电梯,这种做法不可取,一方面楼上楼下都是邻居,而且每个人都有老去的一天,互相理解、互相帮助一直以来都是中华民族的传统美德;另一方面,老楼加电梯大趋势已定,未来势必会有更多的地方宣布废除“一票否决”,这意味着未来老楼加装电梯或统统可以实现。